07:30｜出門
先測上竹路尖峰車流
平日上午實際開一次常用通勤路線，記錄出巷口、接主要道路與送學所需時間，不用地圖上的離峰估算代替。
先用一分鐘看懂建案
上竹路125號旁大竹生活圈・住宅區
地上12層／地下2層RC鋼筋混凝土結構
預計2027年11月公開資料所列交屋時間
公開建案資料顯示，基地約312.85坪，規劃1幢、5棟，包含31戶住家與4戶店面；住宅房型集中在三房，約38.57至39.79坪。公設比約34%，列有接待大廳、會議室、健身房與信箱區。
投資興建為凱玥建設、營造為凱盛營造，建照字號為「(113)桃市都建執照字第會蘆00477號」。建案採RC結構，耐震系統業者的案例頁列載Alfa Safe柱中柱系統；實際施工內容仍應以核准圖說、結構資料與契約附件為準。
把一天的生活放進來看
社區資料不能只看坪數。看房時可以把自己一天的動線放進基地周邊，先確認這個位置是否適合原本的生活方式。
18:30｜回家
測採買與停車動線
從常用採買點回到基地，確認汽機車進出、臨停、店面前方及地下室入口是否會互相干擾。
21:00｜休息
聽環境、看棟距
晚上再回來一次，觀察道路聲音、店面可能營業時段，以及不同戶別面向的棟距與燈光影響。
小社區的亮點，也可能是成本題
值得注意的優點
- 產品單純：主力為約39坪三房，居住需求較容易理解。
- 戶數精簡：31戶住家，小社區偏好者可列入比較。
- 平面車位：公開規劃44個平面車位，車位配比高於住家戶數。
- 已有成交資料：可依樓層、坪數及車位逐筆比較，不必只看接待中心開價。
容易被忽略的限制
- 管理費仍待定：戶數較少時，物業、設備與修繕費由較少住戶分攤，預算要看完整。
- 4戶店面：店面類型、招牌、卸貨與垃圾動線可能影響部分戶別。
- 仍在興建：實際採光、景觀、噪音與公設質感要到交屋前後才能完整確認。
- 公設比約34%：應把室內可使用面積與收納需求一起核對。
實價成交與目前開價怎麼看？
591建案頁目前列出的公開開價為每坪43至44萬元，車位190至205萬元；這是銷售資訊，不等於每一戶的成交價。彙整內政部預售申報的第三方資料頁顯示，本案已有11筆申報，住宅近24個月成交單價中位約每坪42.4萬元。最後仍應回到內政部實價登錄，依棟別、樓層、交易年月與車位拆價核對。
| 交易時間 | 樓層／坪數 | 格局 | 公開成交資料 |
|---|---|---|---|
| 2025年11月 | 11樓／約39.1坪 | 3房 | 總價約2,200萬元，單價約45.8萬元／坪 |
| 2025年6月 | 4樓／約39.8坪 | 3房 | 總價約1,787萬元，單價約40.0萬元／坪 |
| 2025年1月 | 8樓／約39.1坪 | 3房 | 總價約1,890萬元，單價約43.5萬元／坪 |
上表總價多含車位，公開單價通常已排除車位計算。不要直接用「總價÷總坪數」和別案比較，否則車位坪數會把單價壓低。
走進接待中心，先問這8件事
- 最新可售戶別、正式房屋與車位價目表，以及付款節點。
- 履約保證類型、承作機構及有效證明文件。
- 預計完工、使用執照與交屋期限，遲延時雙方責任如何約定。
- 三種格局的室內坪數、柱位、樑位、收納與家具配置。
- 各戶採光面、棟距、道路與店面的相對位置。
- 車位編號、尺寸、柱位、坡道與充電設備規劃。
- 管理費預估、店面是否同一管委會，以及公共設備維護預算。
- 貸款不足時的補款期限；銷售頁所列貸款成數不代表銀行最終核准。
哪些買方適合列入比較？
- 鎖定大竹生活圈，想要標準三房與平面車位的家庭。
- 偏好住家戶數較少，不需要大型會館式公設的買方。
- 能接受預售等待期，並為貸款、裝潢與交屋時程保留彈性的換屋族。
若主要需求是兩房低總價、立即入住，或非常重視大型公設與全天候物業，這個案子的產品方向可能不會是第一順位。
About The Author
我是楊佳恩，陪你把社區條件放回真實生活裡比較。
約20年房仲實務經驗，開南大學法律系碩士，長期服務蘆竹、大竹及桃園鄰近生活圈。我會從交易安全、實價、戶別條件與家庭需求出發，協助買方比較，也協助屋主規劃委託出售。
屋主指名委託服務：依房屋現況與指定委託方案，可提供清潔、局部油漆或搬家協助；空屋另可免費協助辦理水電、瓦斯帳務結清。實際項目、範圍及金額上限於委託前書面確認。